焦点解读》

　　春节过后，新国八条各地都在逐渐落实中，实施的细则会陆续出台。

　　我们先从新国八条的内容来看，与2010年的国十条相比，2011年的新国八条最有新意的地方是两个方面：

　　第一，房地产税收政策具体化。比如对于住房交易税与住房交易所得税，只是把优惠条件取消，让这两种税恢复到2008年9月之前的水平。房地产泡沫早已经吹得巨大了，这种房地产税的恢复所起的作用十分有限。

　　第二，住房限价令及住房限购令。前者是指新国八条要求各地政府根据当地居民收入水平及收入增长速度来确定当地住房价格控制目标。当前该政策的出发点是不错的，希望让国内房地产市场真正成为居民消费的市场。但是，这里有几个问题要解决。一是住房价格控制目标体系谁来建立，它是否具有公共性？二是实际的住房价格统计体系是否科学合理？三是如果这两个体系都是科学合理的，那么又由谁来监督及谁来对两种价格背离时进行问责？

　　对于住房限购令，我真的不明白，为何政府会希望用这样的东西来合理引导住房需求呢？限购令是什么内容？一是限制当地有1套住房的居民可以再购买一套住房；二是限制住房异地购买，即有社会保险缴纳证明的可异地购买1套住房，否则不可在异地购买住房；三是有2套以上住房的当地居民及购买1套以上住房的异地居民禁止再进入住房市场。

　　看到这样的规定，真是让人啼笑皆非。什么是合理的住房需求？是住房消费需求还是住房投资需求？如果是住房的消费需求为合理需求，那么有1套住房持有就是最高限制了。因为，莫说是购买第2套住房可用作投资，即使是购买1套住房也可用于投资（美国95%以上的居民只持有1套住房，很多人就是购买1套住房而投机导致房地产投机泡沫破灭的）。因此，限购令允许购买2套住房岂能不可用作投机炒作呢？这又是什么合理的住房需求呢？明显是住房的投机炒作。既然购买第2套住房可投机炒作，而购买住房又可赚钱，那么当地居民岂不千方百计进入住房市场再购买第2套住房？

　　对于可异地购买1套住房更是为住房投机炒作创造了条件。因为，在当前的信用条件下，如果这些证明只要不会承担责任的机构可开出，这种证明就可能是有价的，因此，购买住房者要多少证明都可开出。就像当前许多住房购买者在律师所开出的工资收入证明一样。在这种情况下，住房投机炒作者可在不同的城市都购买1套住房，中国城市这么多，他们要购买多少住房根本就无法受到限制。因此，住房的异地限购不仅无法得到限制，反之会鼓励更多的人进入全国不同城市的住房市场。上述就是住房限购令的经济逻辑。在这种情况下，住房限购令不是引导居民住房合理需求，而是在强化居民进入住房市场投机炒作的动机。

　　所以，尽管住房限购令成了新国八条的重要政策，但是它对房地产宏观调控所起的作用是十分有限的，从2010年的经验来看，这种住房限购令真正成了住房投机炒作者涌入住房市场的进军号，它强化了居民进入住房市场投机炒作的动机。从政策的经济逻辑来看，它与合理地引导居民住房需求的原则是背道而驰的。居民合理的住房需求是购买住房自己消费而不是利用住房投机赚钱，而住房限购令是鼓励居民持有第2套住房。如果鼓励或强化住房投机炒作或赚钱，那么国内房地产市场要得到调整是根本不可能的。

　　只有严厉的住房信贷政策及税收政策两条腿走才是住房宏观调控有成效的关键，但是当前国内房地产宏观调控只是严厉的信贷一条腿在走，具体效果如何还得拭目以待。